Die Täuschung bei der Betreiberhaftung:

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Warum Vermieter fast nie haften

Wer die Paragrafen der Trinkwasserverordnung oder des Bürgerlichen Gesetzbuches liest, könnte meinen, Mieter seien perfekt geschützt. Der Betreiber einer Gebäudeinstallation haftet nach § 823 BGB für Schäden durch fahrlässige Pflichtverletzungen, und bei gesundheitlichen Folgen drohen Strafverfahren wegen fahrlässiger Körperverletzung.

Doch in der gerichtlichen Realität entpuppt sich diese Betreiberhaftung für erkrankte Bewohner erschreckend oft als zahnloser Tiger. Wäre da nicht ein juristischer Hebel, den Vermieter wirklich fürchten.

Die Hürde im Gerichtssaal: Die unbarmherzige Beweisnot

Erkrankt ein Bewohner eines Mietshauses oder einer Pflegeeinrichtung an einer schweren Lungenentzündung durch Legionellen (Legionellose), führt der Weg zum Schadensersatz über ein juristisches Nadelöhr: die Kausalität.

  • Die Ausrede der Gegenseite: Da die Inkubationszeit bei Legionellen bis zu zehn Tage beträgt, argumentieren Anwälte der Eigentümer regelmäßig, der Betroffene könne sich im Urlaub, im Fitnessstudio, an der Arbeitsstätte oder im Restaurant infiziert haben.
  • Fehlender genetischer Fingerabdruck: Für einen wasserdichten Beweis vor Gericht muss der Erreger aus der Lunge des Patienten (mittels Sputum-Proben) genetisch exakt mit dem Bakterienstamm aus der heimischen Dusche übereinstimmen. Da Patienten im Krankenhaus bei einer Lungenentzündung meist direkt mit Breitbandantibiotika behandelt werden, ohne den Bakterienstamm vorher genetisch zu sequenzieren, bricht die Beweiskette meist noch im Krankenbett zusammen.

So bleiben Betroffene auf Behandlungskosten und Folgeschäden sitzen – obwohl das Trinkwassernetz im Gebäude nachweislich kontaminiert war.

Wo die Betreiberhaftung greift: Wenn Ausreden scheitern

Erst wenn die Beweiskette lückenlos geschlossen wird, schlägt die Haftung voll zu. In der Vergangenheit zeigten Präzedenzfälle vor Gericht klar, wann Eigentümer oder Verwalter doch zur Kasse gebeten werden:

  • Der Bettlägerigkeits-Beweis: War eine erkrankte Person im Infektionszeitraum nachweislich bettlägerig oder pflegebedürftig und hat die Wohnung nicht verlassen, bricht das Argument des „externen Infektionsorts“ in sich zusammen.
  • Rechtzeitige Gen-Typisierung: Gelingt es Behörden oder Fachärzten zeitnah, den identischen Erreger-Subtyp in der Lunge und im Leitungssystem nachzuweisen, wurden Vermieter zu beträchtlichem Schmerzensgeld verurteilt.
  • Strafrecht bei grober Fahrlässigkeit: Ignorieren Verwalter oder Eigentümer behördliche Anordnungen des Gesundheitsamtes nach Grenzwertüberschreitungen und kommt es daraufhin zu Todesfällen, ermittelt die Staatsanwaltschaft wegen fahrlässiger Tötung (§ 222 StGB).

Mietminderung: Das effektivste Werkzeug der Bewohner

Während der Nachweis einer Körperverletzung extrem schwer ist, schützt das Mietrecht die Bewohner bereits vor dem Eintritt eines Gesundheitsschadens.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass eine erhebliche Überschreitung des Technischen Maßnahmenwertes (ab 100 KBE/100 ml bei Legionellen) einen Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB darstellt.

  • Mieter müssen nicht erst krank werden, um handeln zu können.
  • Bei nachgewiesener Kontamination oder behördlich angeordneten Duschverboten besteht das Recht auf direkte Mietminderung.
  • Erst wenn es Vermietern an den Mieteinnahmen spürbar wehtut, werden veraltete Rohrsysteme, Totleitungen oder fehlende Dämmungen zügig und regelkonform nach den DVGW-Vorgaben saniert.

Fazit

Die rechtliche Betreiberhaftung schützt Eigentümer durch die hohe Beweislast der Patienten oft effektiver als die Opfer selbst. Wirkliche Transparenz entsteht nicht durch das Hoffen auf Einsicht, sondern durch das Einfordern von Prüfberichten und die konsequente Ausnutzung mietrechtlicher Mittel bei Mängeln im Leitungsnetz.

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